Derecho Inmobiliario: contratos, incorporaciones y cuestiones patrimoniales en Brasil

Por regla general, en Brasil la propiedad de un inmueble solo se transfiere con la inscripción del título en el registro de inmuebles (cartório de registro de imóveis). El análisis jurídico del inmueble viene, por eso, antes del pago. Se examinan:

• la matrícula (ficha registral) y la cadena de titulares;
• cargas, hipotecas, embargos y acciones que involucren el bien;
• certificados del vendedor y del inmueble;
• la forma del contrato y de la escritura: para inmuebles por encima de cierto valor, la ley exige, por regla general, escritura pública;
• costos e impuestos de la transferencia, como el ITBI (impuesto sobre la transmisión de bienes inmuebles).

En el Distrito Federal, una parte relevante de los inmuebles tiene origen en tierras públicas, por lo que es importante verificar el origen del título y el régimen de ocupación.

La incorporación inmobiliaria en Brasil está regulada principalmente por la Ley n.º 4.591/1964 (en portugués), con modificaciones posteriores. Por regla general, las unidades solo pueden negociarse después del registro de la incorporación en el registro de inmuebles. El análisis de un emprendimiento suele abarcar:

• la propiedad del terreno y la documentación exigida para el registro de la incorporación;
• los contratos con compradores, constructoras y proveedores;
• el patrimonio de afectación (patrimônio de afetação), que separa los recursos de la obra de los demás negocios de la incorporadora;
• la responsabilidad de las partes y las reglas sobre retraso y sobre la disolución del negocio;
• riesgos regulatorios, ambientales y tributarios.

Para quien invierte, conviene verificar estos puntos antes de adherir. No hay, sin embargo, seguridad absoluta: el objetivo es conocer los riesgos para decidir.

Elaboramos, analizamos y revisamos contratos inmobiliarios y actuamos cuando hay controversia sobre ellos. Los más comunes:

• compraventa y promesa de compraventa;
• cesión de derechos y permuta;
• contratos de incorporación y de construcción;
• arrendamiento, arrendamiento rural y alianzas;
• resolución de contratos inmobiliarios (distrato), incluso bajo las reglas de la Ley n.º 13.786/2018 (en portugués), que trata de la devolución de valores y de las multas.

En la revisión se examinan el precio y la forma de pago, los plazos, las multas, las garantías, la responsabilidad por vicios y la forma de solución de conflictos.

Los inmuebles con matrícula desactualizada, construcción sin anotar, división irregular o título de origen confuso tienen dificultad de venta y de financiamiento. El análisis identifica el problema y el camino para resolverlo, que puede involucrar:

• rectificación y actualización de la matrícula;
• anotación (averbação) de construcción y de modificaciones;
• regularización de tierras (regularização fundiária), cuando proceda, conforme la Ley n.º 13.465/2017 (en portugués);
• acción judicial, cuando la vía administrativa no resuelve.

La diferencia entre análisis contractual y análisis registral es importante: un contrato correcto no basta si el registro del inmueble tiene problemas.

Situaciones comunes de conflictos inmobiliarios:

• incumplimiento de contrato de compraventa o de incorporación;
• retraso en la entrega del inmueble y devolución de valores;
• conflictos de posesión, invasión y usucapión (usucapião);
• disputas de condominio y de linderos;
• cobro de valores y ejecución de garantías.

Antes de un proceso, se evalúan las vías consensuales: la negociación, la mediación, regulada por la Ley n.º 13.140/2015 (en portugués), y el arbitraje, cuando está previsto en el contrato y procede para el tipo de derecho. Cuando estas no resuelven, queda la acción judicial, con análisis de pruebas y plazos.

En la asesoría jurídica para incorporadoras e inversionistas, el análisis previo (due diligence) reúne en un solo cuadro:

• la situación registral y de tierras del terreno;
• licencias, aprobaciones y restricciones urbanísticas;
• contratos, pasivos y acciones en curso;
• estructura societaria y garantías de la operación;
• impuestos que gravan la adquisición, la incorporación y la venta.

El resultado es un mapa de contingencias, que permite decidir, negociar precio y condiciones o corregir pendientes antes del compromiso.