Direito Imobiliário: contratos, incorporações e questões patrimoniais

Em regra, a propriedade de um imóvel só se transfere com o registro do título no cartório de imóveis. A análise jurídica de imóvel vem, por isso, antes do pagamento. Examinam-se:

• a matrícula e a cadeia de titulares;
• ônus, hipotecas, penhoras e ações que envolvam o bem;
• certidões do vendedor e do imóvel;
• a forma do contrato e da escritura: para imóveis acima de determinado valor, a lei exige, em regra, escritura pública;
• custos e tributos da transferência, como o ITBI.

No Distrito Federal, parte relevante dos imóveis tem origem em terras públicas, o que torna importante verificar a origem do título e o regime de ocupação.

A incorporação imobiliária é regida principalmente pela Lei nº 4.591/1964, com alterações posteriores. Em regra, as unidades só podem ser negociadas depois do registro da incorporação no cartório de imóveis. A análise de um empreendimento costuma abranger:

• a propriedade do terreno e a documentação exigida para o registro da incorporação;
• os contratos com compradores, construtoras e fornecedores;
• o patrimônio de afetação, que separa os recursos da obra dos demais negócios da incorporadora;
• a responsabilidade das partes e as regras de atraso e de desfazimento do negócio;
• riscos regulatórios, ambientais e tributários.

Para quem investe, vale conferir esses pontos antes de aderir. Não há, porém, segurança absoluta: o objetivo é conhecer os riscos para decidir.

Elaboramos, analisamos e revisamos contratos imobiliários e atuamos quando há controvérsia sobre eles. Os mais comuns:

• compra e venda e promessa de compra e venda;
• cessão de direitos e permuta;
• contratos de incorporação e de construção;
• locação, arrendamento e parcerias;
• distrato imobiliário, inclusive nas regras da Lei nº 13.786/2018, que trata de devolução de valores e multas.

Na revisão, olham-se preço e forma de pagamento, prazos, multas, garantias, responsabilidade por vícios e a forma de solução de conflitos.

Imóveis com matrícula desatualizada, construção sem averbação, divisão irregular ou título de origem confusa têm dificuldade de venda e de financiamento. A análise identifica o problema e o caminho para resolvê-lo, que pode envolver:

• retificação e atualização da matrícula;
• averbação de construção e de alterações;
• regularização fundiária, quando cabível, conforme a Lei nº 13.465/2017;
• ação judicial, quando a via administrativa não resolve.

A diferença entre análise contratual e análise registral é importante: um contrato correto não basta se o registro do imóvel tem problemas.

Situações comuns de conflitos imobiliários:

• descumprimento de contrato de compra e venda ou de incorporação;
• atraso na entrega do imóvel e devolução de valores;
• conflitos de posse, invasão e usucapião;
• disputas de condomínio e de divisa;
• cobrança de valores e execução de garantias.

Antes de um processo, avaliam-se as vias consensuais: a negociação, a mediação, regulada pela Lei nº 13.140/2015, e a arbitragem, quando prevista em contrato e cabível para o tipo de direito. Quando elas não resolvem, resta a ação judicial, com análise de provas e prazos.

Na assessoria jurídica para incorporadoras e investidores, a análise prévia (due diligence) reúne num só quadro:

• situação registral e fundiária do terreno;
• licenças, aprovações e restrições urbanísticas;
• contratos, passivos e ações em andamento;
• estrutura societária e garantias da operação;
• tributos incidentes sobre aquisição, incorporação e venda.

O resultado é um mapa de contingências, que permite decidir, negociar preço e condições ou corrigir pendências antes do compromisso.